El alto costo de la vivienda aleja el sueño de casa propia en El Salvador

SAN SALVADOR – Sentada cómodamente en el sofá de su pequeña casa, cerca del centro de San Salvador, Irene Barrera narró todas las tribulaciones que tuvo que pasar para que, por fin, después de andar dando tumbos de un lugar a otro, lograra tener su propia vivienda, una realidad que soporta buena parte de la población salvadoreña.

“Fue una felicidad inmensa, cuando por fin entré a esta casita, a mi casita. Me dije: por fin mis hijos tendrán un lugar bonito y seguro donde vivir”, contó Barrera a IPS, emocionada de solo recordar el momento. Eso sucedió en agosto de 2018.

Barrera, de 40 años, madre de dos hijos —uno ya fallecido—, vive en un complejo habitacional comunitario construido en 2007, en San Esteban, un barrio obrero ubicado cerca del centro histórico de San Salvador, la capital del país.

Unas 40 familias viven en el complejo manejado por la Asociación Cooperativa de Vivienda por Ayuda Mutua del Barrio San Esteban, un colectivo que construyó, entre todos, sus anheladas casas, con el apoyo de la Fundación Salvadoreña de Desarrollo y Vivienda Mínima (Fundasal) y el financiamiento de varias Agencias de cooperación europeas.

Ese modelo comunitario les permitió romper el esquema tradicional que los marginaba del sistema de vivienda.

“Fue una felicidad inmensa, cuando por fin entré a esta casita, a mi casita. Me dije: por fin mis hijos tendrán un lugar bonito y seguro donde vivir”: Irene Barrera.

Comprar o alquilar una vivienda en El Salvador, con 6,2 millones de habitantes, es un dolor de cabeza para amplias capas de la población cuyos ingresos no alcanzan para comprar casas o para pagar los alquileres, que se han disparado en los últimos años.

El salario mínimo en el país ronda los 400 dólares.

El Censo de Población y Vivienda, publicado en 2025, muestra que 57,9 % de las viviendas son propias y están totalmente pagadas, mientras otro 8,8 % corresponde a viviendas que sus propietarios todavía están pagando. En conjunto, son 66,7 %, es decir, aproximadamente dos de cada tres viviendas.

Un ojo de la cara

En marzo, un estudio del Banco de Desarrollo de América Latina y el Caribe (CAF), que incluyó los mercados inmobiliarios de 15 naciones de esa región, reveló que El Salvador posee los precios más altos para adquirir viviendas, con precios que, en el promedio nacional, alcanzan los 265 500 dólares por unidad.

En tanto, el precio medio urbano ronda los 380 000 dólares y, en la ciudad más populosa, San Salvador, supera los 500 000 dólares.

Como comparación, los precios en Argentina llegan a 107 525 dólares; Panamá, a 100 690; México, a 57 605; Ecuador, a 52 500 y Colombia, a 51 454 dólares.

El alquiler en El Salvador también es el más alto, según el informe, y alcanza, en promedio, los 1578 dólares al mes.

“Definitivamente, sí hay una subida de precios hasta cierto punto exagerado, pero hay varios elementos a considerar”, señaló a IPS la asesora de bienes raíces, Yadhira Montúfar.

Ella atribuyó el fuerte aumento de los precios inmobiliarios a una combinación de factores, entre ellos, la mejoría en la seguridad en el país, tras el inicio de la política del gobierno que logró desmantelar, en marzo de 2022, las peligrosas pandillas.

Antes de ese año, las pandillas o maras controlaban amplias zonas del país y se volvía difícil entrar a regiones con fuerte presencia de esos grupos criminales.

Eso cambió, dijo, cuando el gobierno de Nayib Bukele lanzó una política de redadas masivas contra pandillas, hasta lograr desbaratarlas, pero en el proceso se han capturado a cientos de personas inocentes, según organizaciones de derechos humanos.

La especulación inmobiliaria

También influyó, añadió la especialista, el aumento de la demanda, impulsada en buena medida por salvadoreños residentes en Estados Unidos que, sin la criminalidad de las pandillas, regresaban al país para comprar propiedades y viviendas, ofreciendo precios por encima del mercado local.

Se calcula que en los Estados Unidos viven unos tres millones de salvadoreños, que huyeron del país desde los años 80 debido a la guerra civil (1980-1992).

“Total, la gente, los compradores, lo pagaba, pagaba lo que les pedían”, sostuvo Montúfar, con más de 20 años en el sector inmobiliario.

Lógicamente, el costo del suelo, un componente básico del precio de la vivienda, también subió, y el fenómeno terminó propagándose por buena parte del país, impulsado en parte por expectativas de mayores precios y una dinámica especulativa.

El encarecimiento también estuvo relacionado con los costos de construcción. En su experiencia personal, la experta relató que una remodelación cuyo presupuesto inicial era de 59 000 dólares terminó costándole 91 000, tras un incremento de alrededor de 30 % en los costos de construcción en 2022.

Estimó que las viviendas que antes se vendían por 50 000, 60 000 u 80 000 dólares prácticamente duplicaron su precio, especialmente en el segmento inferior a 250 000 dólares.

En los alquileres también observó aumentos: apartamentos que antes se rentaban por 500 o 600 dólares ahora pueden alcanzar 800 o 900.

Para Montúfar, una vivienda social debería costar menos de 50 000 dólares, pero incluso ese precio resulta inaccesible para muchas familias.

Contó el caso de una de sus trabajadoras que, para comprar una vivienda de 28 000 dólares, debía aportar una prima de entre 10 000 y 12 000 dólares, con una capacidad de pago mensual de apenas 100 dólares.

“Es imposible así, para mí, el mercado por debajo de 100 000 está desatendido”, señaló.

En cambio, uno de los segmentos que más se está vendiendo actualmente es el de los apartamentos con precios de entre 200 000 y 350 000 dólares, mientras algunos proyectos nuevos superan los 420 000 dólares, pensados para una clientela de alto poder adquisitivo.

Desde hace décadas, analistas y académicos han advertido de la falta de una política de promoción de la llamada vivienda de interés social, enfocada en ese amplio sector de la población de pocos recursos, que apenas gana el salario mínimo o un poco más.

Se calcula que actualmente El Salvador enfrenta un déficit habitacional de medio millón de unidades.

Enfoque comunitario

Frente al histórico déficit habitacional, el cooperativismo de vivienda por ayuda mutua emerge como una alternativa integral que va más allá de edificar paredes: busca reconstruir el tejido social de comunidades sumidas en la precariedad.

Con casi seis décadas de labor comunitaria, la Fundación Salvadoreña de Desarrollo y Vivienda Mínima (Fundasal) comenzó a adaptar este modelo en 2004 tras intercambiar experiencias con la Federación Uruguaya de Cooperativas de Vivienda por Ayuda Mutua.

“La propuesta se articula sobre tres pilares: propiedad colectiva del suelo, autogestión comunitaria y acompañamiento técnico, social y legal”, afirmó a IPS Leticia Martínez, coordinadora del proyecto de Cooperativismo de Vivienda por Ayuda Mutua de la Fundación.

El primer hito urbano ocurrió en 2005 con la Asociación Cooperativa de Vivienda del Centro Histórico de San Salvador, pionera en legalizar el concepto de ayuda mutua en sus estatutos.

La cooperativa, formada por 21 familias -70 % encabezadas por mujeres del comercio informal-, garantizó su acceso al suelo mediante una venta simbólica de un predio municipal donde antes funcionaba un vertedero de basura.

Asegurar la tierra es el requisito indispensable para cualquier desarrollo. En el caso de la cooperativa del barrio San Esteban, Fundasal le otorgó el crédito para adquirir un terreno privado.

“Sin tierra, no podemos gestionar proyectos”, subrayó Martínez.

Una vez garantizado el inmueble, la comunidad define los espacios mediante diseño participativo. Durante la edificación, el trabajo no remunerado de los propios asociados sustituye la contratación de trabajadores y esas horas invertidas no solo reducen los costos de la obra, sino que consolidan la cohesión comunitaria.

La exigencia prioritaria es contar con servicios sanitarios y duchas privadas, un cambio radical para familias habituadas a compartir un único baño insalubre entre 10 núcleos en los mesones capitalinos.

Los mesones son antiguas viviendas, viejas y descuidadas, divididas en pequeños cuartos o espacios para varias familias, que comparten servicios y áreas comunes como baños, patios o cocinas. Han sido una alternativa de vivienda de bajo costo para hogares que no pueden acceder a una casa propia o a un alquiler convencional.

Martínez sostuvo que entre 2015 y 2016 se aprobó la Política Nacional de Vivienda junto a diversos sectores sociales y gubernamentales, pero ese esfuerzo sigue paralizado.

Fundasal trabaja actualmente con 20 cooperativas de vivienda, bajo el concepto de ayuda mutua, en las que participan unas 366 familias. De esas 20 asociaciones, seis han construido ya sus casas o apartamentos, y el resto se encuentra en etapas previas.

La experta acotó que, para ampliar un modelo semejante a nivel nacional, es urgente el compromiso del Estado mediante financiamiento público y facilitación de suelo municipal.

“Estamos conscientes de que, para que escale, debe haber un financiamiento estatal, si queremos que eso se potencie, que se le vean las bondades, la potencialidad del modelo”, destacó.

Una segunda oportunidad

Mientras tanto, Irene Barrera, sentada en el sofá de su casa, pausaba la conversación con IPS para atender las llamadas telefónicas de sus clientes, que le pedían que les activara los datos de internet.

En El Salvador, una persona “activa datos” cuando opera como intermediaria de una empresa de telefonía móvil, ofreciendo a terceros la compra o activación de paquetes de datos para acceder a internet. La empresa proporciona el acceso a su red y el intermediario gestiona las recargas o activaciones, obteniendo una comisión por cada transacción.

Antes, Barrera era vendedora informal; se dedicaba a vender bananas, uvas, manzanas y otras frutas en un puesto improvisado en el centro de San Salvador, pero fue parte del grupo de comerciantes desalojados de esas áreas por la alcaldía capitalina en 2023.

Pero luego volvió al centro a vender datos de internet, y para evadir la vigilancia de la policía municipal, ella suele llegar a las 4:00 de la mañana, una hora en la que ya hay una buena clientela: un ejército de trabajadores se encamina por las calles de la ciudad hacia sus puestos de trabajo.

“A esa hora hay un gran movimiento: muchas mujeres venden panes con frijoles, con huevo, café, y otras comidas, para todos los que pasan”, narró.

Por años anduvo viviendo precariamente, en mesones, con sus hijos. Ahora, ya tiene su casita, terminó de estudiar el bachillerato y hoy en día estudia una carrera técnica en sistemas informáticos.

“También limpio casas, con gente que me conoce. Mi ingreso me da para el pago de la vivienda, para ayudarle a mi mamá económicamente y para pagar la universidad de mi hijo”, recalcó.

ED: EG

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